Il contratto di rent to buy rappresenta una formula innovativa introdotta nell’ordinamento giuridico italiano con il D.L. 133/2014, convertito con modifiche dalla L. 164/2014. Questo strumento contrattuale combina aspetti della locazione e della compravendita, offrendo una soluzione flessibile sia per chi desidera acquistare un immobile, ma non dispone subito delle risorse economiche necessarie, sia per chi intende vendere, ma trova difficoltà a trovare immediati acquirenti.

L’obiettivo di questo breve articolo è quello di illustrare i principi giuridici che regolano il contratto di rent to buy e analizzarne la funzione economica, evidenziando i vantaggi e gli svantaggi che tale formula comporta per le parti coinvolte.

Nonostante la sua introduzione ormai risalga al 2014, il rent to buy ha registrato un utilizzo limitato, a causa di alcuni ostacoli pratici e di una scarsa diffusione di informazioni riguardo alla sua applicabilità. Tuttavia, riteniamo che questa tipologia contrattuale abbia un notevole potenziale, soprattutto in un contesto economico caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito immobiliare e dall’incertezza finanziaria. Con una più ampia conoscenza e una maggiore attenzione da parte di venditori e acquirenti, il rent to buy potrebbe diventare un’opzione negoziale da sperimentare con sempre maggiore frequenza, specie in particolari congiunture del mercato immobiliare.

Disciplina del rent to buy

Il rent to buy è disciplinato dall’articolo 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito in legge dalla L. 164/2014), noto come “Decreto Sblocca Italia”. Tale norma ha introdotto la possibilità di stipulare contratti di locazione finalizzati alla successiva alienazione di immobili, che, in sostanza, permettono di godere immediatamente di un immobile con la facoltà di acquistarlo entro un termine convenuto. Il contratto in esame non deve essere confuso con un semplice accordo di locazione con opzione di acquisto, poiché la struttura del rent to buy implica la trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.

Tale trascrizione offre un’importante tutela al conduttore, che può così essere garantito contro eventuali azioni di pignoramento o ipoteca che potrebbero gravare sull’immobile dopo la stipula del contratto.

La legge prevede che il contratto di rent to buy debba essere redatto in forma scritta a pena di nullità e che la trascrizione nei registri immobiliari abbia effetti per un periodo massimo di dieci anni. Durante questo lasso di tempo, il conduttore ha la possibilità di esercitare il diritto di acquisto dell’immobile, imputando al prezzo finale una parte dei canoni versati.

Nel caso in cui non si pervenga alla vendita, il contratto si risolve, con il conseguente obbligo del concedente di restituire le somme versate come acconto sul prezzo, mentre la parte dei canoni destinata al godimento dell’immobile rimane acquisita dal concedente. Dal punto di vista fiscale, i canoni percepiti dal locatore sono trattati come redditi da locazione fino al momento del trasferimento della proprietà, mentre le somme imputate al prezzo di vendita sono soggette alle regole ordinarie in materia di cessione di immobili. Questa regolamentazione si propone di superare alcune problematiche tipiche dei contratti di locazione con opzione, garantendo un sistema più stabile e sicuro per entrambe le parti.

Vantaggi e svantaggi del rent to buy

Il rent to buy offre una serie di vantaggi sia per il proprietario che per il conduttore, ma non va esente da svantaggi, che potrebbero incidere sull’effettiva convenienza dell’operazione complessiva.

Per il proprietario/venditore, il primo vantaggio risiede nella possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti, specialmente in contesti di mercato difficili, dove molte persone non riescono ad accedere immediatamente al credito per l’acquisto di un immobile. Il venditore, inoltre, mantiene la proprietà dell’immobile fino alla conclusione dell’operazione, e durante il periodo di godimento riceve un canone che, essendo più elevato rispetto a una locazione tradizionale, gli permette di compensare i costi di gestione dell’immobile.

Tuttavia, tra gli svantaggi, vi è il rischio che il conduttore, alla fine del periodo stabilito, decida di non acquistare l’immobile, lasciando il proprietario nella posizione di dover cercare un nuovo acquirente e di dover restituire parte dei canoni (nella misura imputata alla vendita).

Dal punto di vista del conduttore/acquirente, il rent to buy offre il grande vantaggio di poter entrare subito in possesso dell’immobile, senza dover affrontare immediatamente le difficoltà legate all’ottenimento di un mutuo o alla disponibilità dell’intero prezzo di acquisto. Questo consente al conduttore di pianificare con maggiore tranquillità l’acquisto dell’immobile, accumulando nel frattempo un capitale che verrà imputato al prezzo finale.

Un ulteriore vantaggio per il conduttore è rappresentato dalla tutela giuridica che la trascrizione del contratto nei registri immobiliari gli garantisce, proteggendolo da eventuali azioni di terzi sul bene. Tuttavia, vi sono anche svantaggi: il principale è rappresentato dal fatto che una parte del canone, quella imputata al godimento dell’immobile, viene “persa” come in un normale affitto, nel caso in cui alla fine del contratto il conduttore decidesse di non acquistare. Tuttavia, la presenza di tassi di interesse elevati nel mercato monetario potrebbe giustificare comunque la convenienza economica del rent to buy dal lato dell’acquirente/conduttore, rendendolo potenzialmente più attraente rispetto ad altre forme di acquisto immobiliare.

Invero, il rincaro complessivo del costo del finanziamento porta i potenziali acquirenti a rimandare l’acquisto o a cercare alternative che consentano di dilazionare il pagamento senza accendere immediatamente un mutuo. In tal senso, il rent to buy, proprio perché permette al conduttore di posticipare l’acquisto, diventa una valida opzione, offrendo la possibilità di bloccare il prezzo dell’immobile e accumulare una parte del capitale necessario attraverso i canoni mensili.

Alla riscoperta del rent to buy: i pregi di una formula negoziale da incoraggiare

Nonostante i diversi ostacoli che ne hanno limitato la diffusione, il rent to buy rappresenta una formula negoziale che merita di essere riscoperta e incoraggiata. Le critiche rivolte a questo contratto si concentrano soprattutto sulla complessità gestionale e fiscale che comporta, con particolare riferimento alla necessità di una doppia contabilità per distinguere le quote imputate alla locazione e quelle imputate all’acquisto.

Inoltre, l’onerosità fiscale, unita alla mancanza di agevolazioni specifiche, ha contribuito a scoraggiarne l’utilizzo su larga scala. Anche la difficoltà nell’affrontare l’inadempimento del conduttore solleva preoccupazioni, poiché richiede comunque una procedura legale per la liberazione dell’immobile​.

Tuttavia, è importante evidenziare che il rent to buy può essere una soluzione estremamente vantaggiosa in contesti particolari, ad esempio per chi non ha immediata disponibilità di capitale ma desidera comunque garantirsi la possibilità di acquistare un immobile in futuro. In un mercato immobiliare sempre più caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito e dalla volatilità economica, offrire una maggiore flessibilità a venditori e acquirenti potrebbe rivelarsi una chiave di successo per rilanciare questa formula contrattuale. Vieppiù, la trascrizione nei registri immobiliari garantisce una tutela importante per il conduttore, una sicurezza che difficilmente si ritrova in altre formule contrattuali simili.

In conclusione, il contratto in esame potrebbe rappresentare un’opportunità per rivitalizzare il mercato immobiliare e per offrire a una fascia più ampia della popolazione la possibilità di acquistare un immobile. Con una corretta impostazione dell’operazione e una buona consulenza legale, il rent to buy potrebbe diventare una soluzione sempre più adottata, trasformando un’alternativa poco conosciuta in una prassi diffusa e vantaggiosa​.