Il Decreto-legge 69/2024, meglio conosciuto come Decreto Salva Casa, rappresenta una svolta importante nel campo dell’edilizia e dell’urbanistica. Le nuove norme mirano a semplificare le procedure per la regolarizzazione di piccoli abusi edilizi e a facilitare la compravendita degli immobili. L’obiettivo di questo articolo è quello di spiegare in modo chiaro e accessibile le principali modifiche introdotte dal decreto al DPR 380/2001, evidenziando le opportunità che ne derivano per i proprietari di immobili e per i professionisti del settore edilizio.

Le novità del Salva Casa riguardano diversi aspetti chiave, come l’edilizia libera, lo stato legittimo degli immobili, i cambi di destinazione d’uso e le tolleranze costruttive, e puntano a risolvere alcune rigidità normative che spesso ostacolavano la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare, specialmente residenziale.

Questo articolo si propone di illustrare in dettaglio tali modifiche e di sottolineare l’importanza di un’assistenza legale specializzata per affrontare queste nuove sfide e opportunità con sicurezza.

Decreto Salva Casa: semplificazioni nell’attività edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001)

Una delle principali novità del Decreto Salva Casa riguarda l’attività edilizia libera, disciplinata dall’art. 6 del DPR 380/2001. Con le nuove modifiche, viene ampliata la gamma di interventi che possono essere realizzati senza bisogno di un permesso edilizio, offrendo maggiori possibilità ai proprietari di apportare miglioramenti alle proprie abitazioni in modo più rapido e semplice.

In particolare, il decreto Salva Casa introduce la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e strutture per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici in regime di edilizia libera. Questo significa che tali interventi, se rispettano determinati requisiti tecnici ed estetici, possono essere realizzati senza dover ottenere un titolo abilitativo, rendendo più agevole la loro esecuzione.

Ad esempio, le vetrate panoramiche amovibili dovranno essere trasparenti e rimovibili, senza creare spazi stabilmente chiusi o aumentare le volumetrie dell’edificio. La loro funzione è principalmente quella di migliorare le prestazioni energetiche e acustiche degli edifici, proteggendo allo stesso tempo dagli agenti atmosferici. Le strutture di protezione dal sole (come tende o pergole con teli retrattili) possono anch’esse essere installate senza permesso, a patto che non modifichino le superfici o i volumi dell’immobile e che siano in linea con l’estetica dell’edificio.

Queste modifiche rispondono all’esigenza di semplificare gli interventi di miglioramento energetico e di protezione degli immobili, permettendo ai proprietari di agire con maggiore libertà e rapidità, senza dover affrontare complessi iter burocratici.

Decreto Salva Casa: nuove regole sullo stato legittimo degli immobili (art. 9-bis DPR 380/2001)

Una delle innovazioni più rilevanti introdotte dal Decreto Salva Casa riguarda la definizione e la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, oggetto dell’art. 9-bis del DPR 380/2001. Le modifiche mirano a risolvere le difficoltà legate alla ricostruzione della conformità edilizia, semplificando la documentazione necessaria e, di conseguenza, agevolando la regolarizzazione degli immobili, soprattutto in occasione di compravendite o interventi di riqualificazione.

In base alle nuove disposizioni, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato non solo attraverso il titolo abilitativo originario che ne ha autorizzato la costruzione, ma anche tramite l’ultimo titolo edilizio che ha riguardato l’immobile o l’unità immobiliare. Questo elimina l’obbligo di ricostruire la storia edilizia completa dell’edificio, consentendo di fare affidamento sull’ultimo intervento autorizzato. Inoltre, le modifiche chiariscono che, nei casi in cui il titolo abilitativo sia stato già oggetto di verifiche da parte della pubblica amministrazione, non è necessaria una nuova verifica da parte del proprietario o del richiedente, semplificando ulteriormente le procedure.

Un aspetto significativo di questa riforma è la possibilità di considerare regolarizzati anche quegli immobili per i quali è stata presentata una sanatoria edilizia, inclusi gli interventi per i quali è stata pagata una sanzione pecuniaria. Le nuove regole comprendono, tra i titoli legittimanti, anche quelli ottenuti attraverso procedimenti di conformità in sanatoria, ampliando così le possibilità di regolarizzare situazioni che in passato avrebbero potuto creare ostacoli alla commerciabilità dell’immobile.

Inoltre, per gli immobili costruiti in epoche in cui non era necessario un titolo abilitativo edilizio, è possibile fare riferimento alle informazioni catastali di primo impianto o ad altre fonti documentali, quali fotografie, documenti d’archivio o atti privati, integrati eventualmente con i titoli successivi. In questo modo, il decreto riconosce la difficoltà di reperire documentazione storica completa e offre soluzioni pratiche per dimostrare lo stato legittimo, rendendo più agevole la regolarizzazione di immobili di vecchia data.

Decreto Salva Casa: facilitazioni nei cambi di destinazione d’uso (art. 23-ter DPR 380/2001)

Il Decreto Salva Casa introduce anche importanti modifiche all’art. 23-ter del DPR 380/2001, con l’obiettivo di semplificare i cambi di destinazione d’uso degli immobili, riducendo i vincoli burocratici e ampliando le possibilità di riconversione funzionale. La nuova disciplina consente di effettuare cambi d’uso anche in assenza di opere edilizie, a condizione che tali modifiche non incidano sulle categorie urbanistiche principali.

Secondo le nuove regole del Salva Casa, il cambio di destinazione d’uso di un immobile viene considerato rilevante dal punto di vista urbanistico solo se comporta il passaggio da una categoria funzionale all’altra, come ad esempio da residenziale a turistico-ricettiva, produttiva o commerciale. Questo significa che le modifiche all’interno della stessa categoria funzionale, come il passaggio da abitazione a studio professionale, non richiedono l’ottenimento di un nuovo permesso e possono essere realizzate in regime di edilizia libera, a condizione che siano rispettate le normative di settore e le disposizioni comunali. Ciò rappresenta una significativa semplificazione, che rende più rapido e meno oneroso il processo di riconversione funzionale degli immobili, soprattutto nelle aree urbane.

Per i cambi di destinazione d’uso che comportano il passaggio tra diverse categorie funzionali, il decreto Salva Casa prevede comunque una maggiore flessibilità, consentendo tali modifiche senza la necessità di reperire ulteriori aree per standard urbanistici, come parcheggi o spazi pubblici. In questo modo, i proprietari immobiliari possono riconvertire immobili situati in zone urbane, come quelle classificate A, B o C secondo il DM 1444/1968, senza dover affrontare gli oneri aggiuntivi tipicamente richiesti dalle normative urbanistiche. Il tutto, ovviamente, nel rispetto delle condizioni previste dai piani urbanistici comunali, che possono imporre restrizioni specifiche.

Questa riforma del Salva Casa si inserisce in un quadro normativo che cerca di incentivare la riconversione degli immobili dismessi o inutilizzati, promuovendo interventi di rigenerazione urbana e facilitando il riuso di edifici per soddisfare nuove esigenze economiche e sociali. Il cambiamento di destinazione d’uso, infatti, rappresenta uno strumento fondamentale per adattare il patrimonio immobiliare esistente alle mutevoli necessità del mercato e dei territori.

Decreto Salva Casa: nuove soglie di tolleranza per le difformità costruttive e accertamento di conformità 

Il Decreto Salva Casa introduce significative modifiche all’art. 34-bis del DPR 380/2001, ampliando e precisando il regime delle tolleranze costruttive. Tali modifiche sono volte a semplificare la gestione delle piccole difformità rispetto ai progetti approvati, riducendo gli ostacoli normativi per i proprietari immobiliari che si trovano ad affrontare irregolarità minime nelle opere realizzate.

La nuova disciplina stabilisce che le tolleranze costruttive ordinarie, già previste in misura del due per cento per gli scostamenti relativi a cubatura, altezza, distacchi e superficie coperta, restano valide per tutti gli immobili. Tuttavia, il decreto introduce soglie di tolleranza differenziate in base alla superficie utile dell’immobile, applicabili agli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024. Tali nuove soglie consentono maggiore flessibilità per gli edifici di dimensioni ridotte, prevedendo tolleranze fino al cinque per cento per le unità immobiliari più piccole. Questo rappresenta un passo avanti significativo nella regolamentazione delle piccole difformità, permettendo la regolarizzazione di interventi che, pur non perfettamente conformi al progetto autorizzato, non incidono in maniera sostanziale sulle caratteristiche edilizie dell’immobile.

Oltre alle tolleranze costruttive, il decreto Salva Casa prevede anche specifiche tolleranze esecutive, applicabili agli errori materiali o difformità di carattere tecnico che si verificano durante l’esecuzione delle opere. In questi casi, le irregolarità, purché non pregiudichino l’agibilità o la sicurezza dell’immobile, non costituiscono violazioni edilizie e non richiedono ulteriori autorizzazioni per la regolarizzazione.

Tale quadro normativo permette una gestione più agevole delle piccole difformità edilizie, riducendo il rischio di sanzioni e facilitando il processo di regolarizzazione delle proprietà, contribuendo così alla valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente.

Il Decreto Salva Casa introduce, inoltre, l’accertamento di conformità per le opere edilizie realizzate in difformità parziale dal titolo abilitativo. Il nuovo art. 36-bis introduce una procedura semplificata per la regolarizzazione delle difformità che non alterano in modo sostanziale l’opera originaria, superando in parte l’obbligo della doppia conformità previsto dall’art. 36 del DPR 380/2001.

In particolare, mentre l’art. 36 mantiene il requisito della conformità sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione delle opere sia a quelle in vigore al momento della domanda di sanatoria, l’art. 36-bis introduce una significativa deroga per le difformità parziali. Per queste ultime, infatti, è sufficiente che l’opera sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria, senza la necessità di verificare la conformità alle norme vigenti al tempo della realizzazione dell’opera. Questo cambiamento ha un impatto rilevante sulla regolarizzazione edilizia, poiché semplifica notevolmente il processo per i proprietari immobiliari, eliminando uno degli ostacoli principali legati alla doppia conformità.

Inoltre, il nuovo accertamento di conformità prevede l’obbligo, per il richiedente, di presentare una dichiarazione di conformità da parte di un tecnico abilitato, che attesti la conformità delle opere eseguite alle norme urbanistiche ed edilizie attuali. In alcuni casi, le autorità possono subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di interventi correttivi per garantire la sicurezza e l’efficienza dell’edificio. In termini di sanzioni, la procedura prevede il pagamento di una somma proporzionale all’aumento del valore venale dell’immobile derivante dalle opere realizzate, una misura pensata per bilanciare la necessità di regolarizzazione con la tutela del bene pubblico.

L’introduzione di questa procedura rappresenta un’innovazione importante, poiché consente ai proprietari di sanare difformità che, pur essendo irregolari, non comportano gravi violazioni edilizie o urbanistiche. La maggiore flessibilità del nuovo accertamento di conformità, unita alla semplificazione delle procedure, offre un’occasione preziosa per la regolarizzazione degli immobili, favorendo al contempo una gestione più efficiente delle risorse urbanistiche e il miglioramento del patrimonio edilizio esistente.

Decreto Salva Casa: alienazione degli immobili abusivi: regole più stringenti (modifica art. 31 DPR 380/2001)

Un ulteriore intervento significativo introdotto dal Decreto Salva Casa riguarda la disciplina dell’alienazione degli immobili abusivi, modificando l’art. 31 del DPR 380/2001. La normativa prevede ora regole più stringenti per la vendita o il trasferimento di immobili che presentano irregolarità edilizie. In particolare, viene ribadito il principio secondo cui non è possibile alienare un immobile abusivo a meno che non sia stato precedentemente regolarizzato tramite sanatoria. Questo divieto di alienazione rappresenta una garanzia per il mercato immobiliare, assicurando che gli immobili trasferiti siano in regola con le normative edilizie e urbanistiche vigenti.

Il Decreto Salva Casa chiarisce che, in caso di trasferimento di un immobile irregolare, è obbligatorio presentare la documentazione che attesti la conformità edilizia. Il ruolo del notaio, in questo contesto, diventa cruciale: egli deve verificare la presenza di tale documentazione prima di procedere con l’atto di vendita o di trasferimento di proprietà. In mancanza della conformità edilizia, l’atto di trasferimento potrebbe essere dichiarato nullo, con conseguenze giuridiche rilevanti sia per il venditore che per l’acquirente.

Le nuove disposizioni non solo tutelano gli acquirenti, ma incentivano anche i proprietari a regolarizzare preventivamente gli immobili prima di metterli in vendita. Inoltre, la normativa prevede sanzioni nei confronti di coloro che cercano di alienare immobili abusivi senza aver provveduto alla loro regolarizzazione, rafforzando ulteriormente il regime di conformità e trasparenza nel mercato immobiliare. Tali misure si inseriscono in una strategia più ampia di tutela del patrimonio edilizio e del corretto sviluppo urbanistico, incentivando comportamenti virtuosi da parte dei proprietari immobiliari.

Conclusioni sul Decreto Salva Casa

Le numerose novità introdotte dal Decreto Salva Casa offrono senza dubbio opportunità significative per i proprietari immobiliari e per i professionisti del settore edilizio, ma allo stesso tempo richiedono una conoscenza approfondita delle normative e delle procedure applicabili. Le semplificazioni apportate dalla riforma, pur essendo concepite per facilitare la regolarizzazione e la gestione degli immobili, impongono una scrupolosa attenzione agli aspetti tecnici e giuridici, al fine di evitare errori che potrebbero avere conseguenze rilevanti, sia in termini di sanzioni sia di commerciabilità degli immobili.

In un contesto normativo così articolato, il nostro studio legale offre un servizio di consulenza specializzata in diritto civile e amministrativo, con particolare attenzione al settore dell’urbanistica e dell’edilizia. Assistiamo i nostri clienti nella gestione delle pratiche di sanatoria, nell’interpretazione delle norme relative alle tolleranze costruttive e alle difformità parziali, e nella regolarizzazione degli immobili ai fini della compravendita. La nostra competenza sul Salva Casa ci consente di supportare i proprietari immobiliari, le imprese e i professionisti del settore nell’adozione delle soluzioni più adeguate per affrontare le sfide normative.

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